Договор подряда на ремонт квартиры: что прописать подрядчику

Образец договора подряда на ремонт квартиры скачивают тысячи раз в месяц. Проблема не в том, что образцы плохие, а в том, что их не дописывают под объект. Договор, в котором нет сметы, понятных сроков и порядка приёмки, не помогает ни подрядчику, ни заказчику — он просто лежит в папке до первого спора.

Разберём, что должно быть в договоре подряда на ремонт квартиры, чтобы он работал: какие условия обязательны по закону, а какие стоит добавить из практики.

Статья — практический чек-лист, а не юридическая консультация. Для нестандартного объекта покажите договор юристу.

Какие законы применяются

Договор подряда регулирует глава 37 Гражданского кодекса. Если заказчик — частное лицо и делает ремонт для себя, это бытовой подряд (ст. 730 ГК РФ). К такому договору применяется ещё и Закон «О защите прав потребителей», если подрядчик работает как ИП или компания.

На практике это значит две вещи. Во-первых, условия, которые ухудшают положение заказчика по сравнению с законом, недействительны (ст. 16 Закона о защите прав потребителей) — например, запрет отказаться от договора или «гарантия теряется при любой претензии». Во-вторых, за просрочку срока закон устанавливает неустойку 3% цены работы за каждый день (ст. 28 того же закона). Поэтому реалистичные сроки в договоре важнее красивых.

Обязательные условия договора подряда

Предмет: какие работы и где

Адрес квартиры и перечень работ. Перечень удобнее всего дать сметой в приложении: «Подрядчик выполняет работы согласно Смете (Приложение 1)». Формулировки вроде «ремонт квартиры под ключ» без сметы — главный источник споров о том, что входило в цену. Как составить смету, чтобы её можно было проверить, — в статье смета на ремонт квартиры.

Сроки

Дата начала и дата окончания работ (ст. 708 ГК РФ). Для ремонта дольше месяца полезно расписать этапы со своими сроками. И обязательно — пункт о переносе сроков, когда задержка не по вашей вине: заказчик не обеспечил доступ, не поставил свои материалы, долго согласовывает отделку, изменил объём работ.

Цена и смета

Укажите, твёрдая смета или приблизительная (ст. 709 ГК РФ). Если не указать — цена считается твёрдой, и увеличить её подрядчик не вправе. При приблизительной смете о существенном превышении нужно своевременно предупредить заказчика, иначе работу придётся закончить по прежней цене.

Порядок оплаты

По умолчанию бытовой подряд оплачивается после окончательной сдачи работы (ст. 735 ГК РФ). Аванс возможен, но только если он прямо предусмотрен договором. Поэтому пропишите:

• размер аванса и на что он идёт — например, на закупку материалов;
• оплату по этапам: каждый этап оплачивается после подписания акта;
• срок оплаты после подписания акта — например, 3 рабочих дня;
• способ оплаты и реквизиты.

Оплата по этапам защищает обе стороны: вы не вкладываете свои деньги на весь ремонт, заказчик не платит за то, что ещё не сделано.

Условия, которые стоит добавить из практики

Материалы

Чьи материалы, кто их закупает и как подтверждается стоимость. Подрядчик, который предоставляет материал, отвечает за его качество (ст. 704 ГК РФ). Если материал заказчика, подрядчик обязан расходовать его экономно и отчитаться об остатке (ст. 713 ГК РФ). Если заказчик покупает плитку сам, пропишите, что за её брак и пересорт вы не отвечаете — но обязаны предупредить, если заметили брак до укладки.

Допработы

Любые работы сверх сметы — только после письменного согласования новой версии сметы или дополнительного соглашения. Без этого пункта «а покрасьте ещё и коридор» превращается в работу, за которую сложно получить оплату.

Скрытые проблемы

После демонтажа часто вскрывается то, чего не было видно на замере: гнилые трубы, слабая проводка, пустоты под стяжкой. Закон обязывает подрядчика предупредить заказчика и приостановить работу, если продолжение грозит годности результата (ст. 716 ГК РФ). Пропишите, как это происходит: вы сообщаете письменно с фото, предлагаете решение и цену, заказчик согласует или отказывается.

Приёмка

Как и в какие сроки заказчик принимает этапы и всю работу (ст. 720 ГК РФ): вы уведомляете о готовности, заказчик в течение нескольких дней подписывает акт или даёт письменный перечень замечаний. Подробно о приёмке — в статье акт выполненных работ по ремонту квартиры.

Гарантия

Гарантийный срок и что в него не входит: естественный износ, повреждения при эксплуатации, работы, переделанные другими людьми. Если гарантийный срок не указать, это не значит, что гарантии нет: заказчик всё равно может предъявить претензии к качеству — в общем случае в пределах двух лет, а для недостатков в недвижимости закон даёт и больший срок (ст. 724 ГК РФ, ст. 29 Закона о защите прав потребителей). Лучше назвать свой срок самим. Гарантийный срок обычно начинает течь с момента приёмки работы.

Отказ от договора

Заказчик вправе отказаться от договора в любой момент до сдачи работы, оплатив выполненную часть (ст. 717 ГК РФ) и фактически понесённые подрядчиком расходы (ст. 32 Закона о защите прав потребителей). Запретить это договором нельзя. Зато можно заранее сделать понятным, сколько уже выполнено: акты по этапам и фото хода работ.

Объект и соседи

Доступ на объект и ключи, время работ — с учётом местных правил о тишине, хранение инструмента и материалов, вывоз мусора, кто отвечает за ущерб соседям при протечке.

Связь и документы

Какими каналами стороны обмениваются уведомлениями: почта, мессенджер, личный кабинет. Это важно, когда нужно доказать, что вы отправили акт или предупредили о скрытых работах.

Чек-лист договора подряда на ремонт квартиры

• Адрес объекта и стороны с паспортными данными или реквизитами.
• Смета приложением, указано — твёрдая или приблизительная.
• Даты начала и окончания, этапы, условия переноса сроков.
• Аванс, оплата по этапам, срок оплаты после акта.
• Чьи материалы и кто отвечает за их качество.
• Порядок согласования допработ и скрытых работ.
• Порядок приёмки и срок на замечания.
• Гарантийный срок и исключения.
• Каналы связи для уведомлений.
• Подписи сторон на договоре и на каждом приложении.

Как подписать договор, если заказчик далеко

Письменную форму договора соблюдают и электронным документом, подписанным сторонами (ст. 434 ГК РФ). Для этого подходит простая электронная подпись — например, одноразовый код, если стороны заранее договорились признавать такую подпись (ст. 5 и 9 закона 63-ФЗ «Об электронной подписи»).

В ПрорабCRM договор формируется из шаблона с вашими реквизитами, а принятая смета идёт к нему приложением. Заказчик получает ссылку, читает договор и смету с телефона и подписывает одноразовым кодом из письма, Telegram или МАКС; каждая подписанная версия фиксируется и больше не меняется. Подробнее — на странице договор на ремонт с заказчиком.

Договор подписан — дальше работа идёт по этапам, и каждый этап закрывается актом.